Льготы предпринимателям по арендной плате и иным обязательствам в условиях распространения коронавирусной инфекции
Гатчинская городская прокуратура разъясняет, что защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2020.
Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также — ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее — Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее также — Постановление N 439).
Следует обратить внимание на то, что отсрочку могут получить арендаторы недвижимости, находящейся как в государственной и муниципальной, так и в частной собственности. Причем это касается и договоров аренды части недвижимой вещи.
Однако этим правом могут воспользоваться не все арендаторы. Отсрочка в оплате аренды не распространяется на арендаторов жилых помещений (п. 2 Требований). Отсрочка предоставляется только арендаторам недвижимости, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. На сегодняшний день такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. В п. 2 названного Постановления (в редакции постановления Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) указано, что этот перечень используется в том числе в целях предоставления заемщикам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства льготного периода в отношениях по договорам займа и кредитным договорам, из чего следует, что данный перечень применяется и для других целей.
Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
— с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима — в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
— со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 — в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период.
Задолженность по арендной плате, которая образовалась в результате предоставления отсрочки, арендатор будет выплачивать в период не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, причем размер платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору (пп. «а», «б» п. 3 Требований).
Необходимо также отметить следующие особенности:
— в связи с отсрочкой к арендатору не применяются штрафы и иные меры ответственности за просрочку в уплате арендной платы, ему не начисляются процента за пользование чужими денежными средствами за этот период (пп. «в» п. 3 Требований);
— арендодатель не имеет права устанавливать арендатору дополнительные платежи, связанные с отсрочкой в оплате аренды (пп. «в» п. 3 Требований);
— если по договору в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (переменная часть арендной платы), по такой части арендной платы отсрочка не предоставляется, кроме случаев, когда в соответствующий период арендодатель освобожден от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание своего имущества (пп. «е» п. 3 Требований).
Стороны договора аренды могут своим соглашением предусмотреть и иные условия отсрочки, если это не ухудшит для арендатора условия, которые предусмотрены Требованиями (п. 6 Требований).
Для скорейшей реализации права на отсрочку арендатору следует направить арендодателю проект дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условия отсрочки и порядок ее предоставления. Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке (п. 1 ст. 421, п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ). По своей правовой природе дополнительное соглашение к договору также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), поэтому в целях согласования условий дополнительного соглашения к договору аренды стороны могут провести переговоры о заключении договора (ст. 434.1 ГК РФ).
Для того, чтобы получить отсрочку во внесении арендных платежей арендатор недвижимости не обязан доказывать, что он не может использовать арендуемое имущество по причине введенных на территории региона ограничительных мер (см. вопрос 4 Обзора N 2). Достаточными условиями являются заключение договора аренды до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС и осуществление арендатором деятельности, в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (что арендодатель может установить самостоятельно по общедоступным сведениям ЕГРЮЛ и ЕГРИП, размещенным на сайте ФНС России, без дополнительного документального подтверждения со стороны арендатора).
Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы. Однако, если арендатор планирует воспользоваться отсрочкой, во избежание споров и нежелательных для арендатора последствий (инициирование арендодателем расторжения договора в связи с длительной или неоднократной просрочкой в оплате аренды, предъявление требования к поручителю, списание в счет арендной платы суммы обеспечительного платежа и т. д.), целесообразно обратиться к арендодателю как можно в более короткий срок.
Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрены дополнительные возможности отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.
Также следует отметить, что постановлением Правительства РФ №439 от 03.03.2020 руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора
Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Это правило распространяется и на аренду части недвижимой вещи.
Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239, Указ N 294).
Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.
По практике применения данного закона Верховным Судом РФ сформулирован следующий подход: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2). То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).
Для реализации этого права арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи он вправе предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды.